如何居住美国

修复美国住房危机需要建造更多的房屋,也需要增加现有租户的补贴和保护。

一世n 2014, the San Francisco metropolitan region was creating one new housing unit for every eight new jobs. Yet in Lafayette, a town east of Berkeley, an enormous struggle arose among local residents, building developers, and housing advocates over a proposed new housing development. The plan sounded reasonable: a multiunit development on an empty lot near the freeway and a BART (Bay Area Rapid Transit) station, which initially called for less than half the number of homes the zoning rules permitted. And yet, local residents were outraged and continued to block the project even after the developer scaled back his proposal to less than一世亲在网站上技术允许的房屋数量。因此,该地区的劳动力越来越小,如果有的话,如果有的话。

拉斐特的斗争举例说明了该国更广泛的住房冲突,这是两个优秀的新书中照亮的斗争:邻里捍卫者,由政治科学家Katherine Levine Einstein,David M. Glick和Maxwell Palmer,以及金门:在美国的住房斗争,借鉴纽约时报记者科伦都Dougherty。均突出了当地的政治动态,使得如此较高密度的住房发展如此困难,即使在遭受广泛承认的负担能力危机的两个高度渐进的地区,也是如此艰难:旧金山和波士顿。

The conflicts are fierce. On one side are the subjects of Einstein, Glick, and Palmer’s study: the “neighborhood defenders,” people who are adamant about keeping their neighborhoods free from new development. (They typically are older, wealthier white homeowners resisting any threat to their property values, but can also be poorer people of color fearing what affluence might do to their communities.) Historically, this group of residents falls under the header NIMBY, or “not in my backyard”: opposed to new development in their area.

另一方面是争论需要更多住房的人。该集团包括Dougherty的书籍,包括开发人员,城市经济学家,许多经济实惠的住房倡导者,最有意义的是,一个新兴的活动家在新的横幅 - yimby下组织,“我的后院是的。”伊维维倡导呼吁建设所有社区的新房:市场率和经济适用住房。这些支持者可能有关于解决美国住房困境的正确了解,但他们的方法和观点并不总是有用于镀锌本地支持。

对于Yimby运动真正成为一种力量,这两本书都建议,它必须表现出一定程度的尊重邻里捍卫者的利益,特别是绅士地区的低收入街区捍卫者。实质性地,它必须包括不仅包括更多住房施工的呼叫,而且还包括对现有租户的更多补贴和保护。

平衡是关键。但两本书也表明了当前系统的平衡如何,而这种不平衡对现状的程度。虽然延迟,缩小或彻底被拒绝的每个项目可能没有太大的影响,但集体共同地陷入发展和防御之间的僵局是扼杀我们的住房供应,这反过来阻止了潜在的新居民迁移到最多的许多城市工作机会。这是一千条削减的死亡。

Boosting supply may not be the only answer to our affordable housing crisis, but allowing for more homes is a necessary step in many markets. These two books go a long way in helping us understand the local political obstacles to doing so.

对今天的住房短缺的解决方案必须涉及更密集地在人们已经生活的地方发展。

什么,正是,正在与美国住房一起?从德卢斯到萨默维尔,从圣安东尼奥到纽约市,全国各地的市长描述了他们面临住房“危机”和“紧急情况”的城市。而且难怪。在过去的几十年里,租金已经上升,收入没有保持步伐,因此,租房家庭花费更大的收入租金。近一半的租房人现在花费超过30%的收入(可负担性的标准阈值),从1960年的少于25%。低收入租房者的情况甚至更糟糕:五个租房者中的四个在分销的底部第五次的收入现在花费超过30%的收入出租。

有一种日益增长的共识,可以解决这种负担能力危机,我们需要建立更多的住房。(事实上​​,这可能是伊丽莎白沃伦和唐纳德特朗普同意的一个问题。)过去,这相当容易。美国通过创造新的郊区来建造更多的住房,在那里没有现有居民对象。

不幸的是,许多城市不再可能在许多城市中获得这种向外增长,因为它会产生不可持续的通勤和排放。对今天的住房短缺的解决方案必须涉及更密集地在人们已经生活的地方发展。这意味着面对当地政治。

正如许多人所说,这种发展都有严重的结构障碍和政治困难。首先,新住房广泛分销福利(所有湾区居民可能会在山景中建造的新公寓建造时看到了非常小的收益,但专注于成本(只有山景中的即时邻居可能有可能有增加的拥堵风险,阻止的视图和邻域环境的其他变化)。

因此,潜在的输家可能更有动力,因为潜在的赢家是为了倡导它。这种不平衡被潜在的输家已经住在哪,投票,并了解社区,而大多数潜在的赢家则没有。现有性的这种优势 - 我们可以正确地称为家庭优势 - 是大量的。


虽然发展的困难是政治学,爱因斯坦,光泽和帕尔默的艰难地领土邻里捍卫者provides valuable new insights, adding nuance to the motives of these NIMBY residents and, on the flip side, substantiating some of the criticisms against them.

Through painstaking analysis of minutes from zoning- and planning-board meetings in the Boston metropolitan area, the authors show that the local residents who participate in community meetings are not particularly representative of the community as a whole. They tend to be older and whiter, as well as more likely to own their homes. They are also disproportionately opposed to new housing proposals.

简而言之,更具优势居民在阻止发展方面往往更成功。虽然预计此模式,但没有其他人用这种广泛的数据演示。

随着Lafayette的示例明确,被分区的包裹并不意味着它可以和将开发。这突出了大部分现有土地利用法规研究的缺点,这往往会关注规定的实质,因为它可以测量。爱因斯坦等人。阐述了更重要的问题可能是程序:法规为社区居民创造机会,以表达他们的观点和延迟,改变和阻止提出的新发展。多级批准流程为当地居民提供论坛,该论坛放大了现有法规的效果,并抑制了符合他们的那些发展。

例如,2010年4月,Massachusetts在伊马萨诸塞州Ipswich的大量业主要求豁免镇的分区委员会,在他们的包裹中添加第二个家庭住宅。虽然分区允许这么多单位,但它们仍然需要批准,因为包裹奇怪。经过五个分区董事会会议,六次规划董事会会议和诉讼,这一单身建设,两家家庭最终前进。但大幅拖延提高了成本并向未来的开发人员发出了强大的警告。

像Lafayette一样的伊普斯威奇是一个警告的故事,即某些遗产房主的声音比其他人的声音放大 - 特别是由于缺乏住房而被关闭的那些被关闭的人。邻居捍卫者可能对保护其当地社区有真正的兴趣。但是在宏观层面上,这样的尼姆巴德捍卫者危及他人的机会,让自己的社区捍卫。

鉴于当地居民的赌注对于当地居民来说如此之高,对其他人来说这么低,仍然是伊米比运动的出现令人惊讶的是。Dougherty的书,金门,通过运动领导者的眼睛以及当地公共官员,开发商和社区倡导为租户权利讲述加州住房政治的故事。有些人认为芽德·伊维福斯运动是一个有希望的新政治力量,以平衡邻里捍卫者的声音,他们通常主宰当地住房政治。

Through these compelling stories, Dougherty illustrates how highly polarized and divisive the debates about housing have become, even in the liberal Bay Area. Much of the conflict has played out in battles over California Senate Bill 50, which proposes to override local zoning and allow mid-rise housing in transit- and job-rich areas. Growth proponents are criticized as shills for developers, while opponents are demonized as racist, classist, or simply too dumb to understand the basic rules of supply and demand.

Dougherty绘制了一张Yimby Appocates,作为政治上天真,有时过于良好的良好,但通常是很好的意图。他展示了社交媒体如何扩大奶油和讽刺声音(呼吁邻里角色是“癌症”或报告渐进式增长对手所拥有的房屋的价值),并埋葬了吉祥人讨论建筑房屋的重要性。他的平衡镜头有助于读者对经济适用住房的压力和创造它的强大政治挑战感到沮丧。

为了克服邻里反对派的进展,第一步是更好地了解它。

这两本书都值得没有妖魔化住房辩论两侧的参与者。Dougherty超越了描述他所遵循的yimby倡导者的刻板印象,也是爱因斯坦等人。在描绘增长对手时,虽然有些是种族主义者和典型主义,但许多人真的关注邻里性格和稳定性。事实上,作者拒绝了Nimby的一词,支持“邻里捍卫者”反映了遗产居民认为自己的事实,不仅仅是他们的财产价值观或他们的种族特权,而且是他们的社区。

虽然“邻居捍卫者”可能会像慷慨(有点军义)一样,但我认为这是朝着正确方向的一步。为了取得克服邻里反对派的进步,第一步是更好地了解它,作者提供了居民的动机和恐惧的细微图。

这与面临绅士压力面临的低收入街区的具有挑战性的案例联系在两本书中也讨论过。当涉及这样的社区和他们的辩护者 - 增长的简单叙事倡导者打击种族主义尼姆比居民明显假。

在绅士社区中,邻居维护者通常是从历史上消失的颜色社区的低收入租房者。他们的目标并不是可能威胁到收入低于遗留居民的家庭,而是可能吸引居民的市场利率发展更高收入。他们的动机并不是新的发展可能会降低他们的财产价值观,而是担心它可能会增加租金并通过使街区对绅士更具吸引力来加速流离失所。(新的研究表明新的发展增加立即周围地区的租金,并打开空缺1- 但这并不意味着没有成本发展。)简而言之,他们的反对者更难以驳回。

两本书都表明了凭借凭代运动的初始失败,欣赏低收入和富裕的防守者之间的区别。而不是瞄准最能够适应发展的社区 - 在物理和文化 - yimby倡导者带来了更多住房的同样的拉力响声。

一世n one infamous case, a well-known YIMBY advocate publicly stated that resistance to development by residents of San Francisco’s largely Latino Mission District made them “exactly the same as Americans all over the country who don’t want immigrants.” Other YIMBY proponents rarely, if ever, call out growth opponents in low-income neighborhoods as nativist but have lectured them about supply and demand. The YIMBY side failed to appreciate the genuine fear that legacy residents in gentrifying neighborhoods have about losing their homes, communities, and social networks. Cultural displacement may be distinct from direct displacement, but it still imposes costs.

为了真正了解遗产居民的恐惧,我们可能需要超越政治科学,并转向心理学和行为经济学,特别是被丹尼尔卡曼曼和共陶司机所识别的所谓的禀赋效果。具体而言,一旦他们觉得自己拥有它们,人们往往会对事物进行更大的价值。2遗产房主,但租房者也感受到了社区的深刻依附和所有权。因此,它们可能比市场更高于市场,并且本能地抵制任何变化(即使是那些可能被贩卖者视为改进的变化)。


A key question then is whether we should afford residents of lower-income and gentrifying neighborhoods more control over development than residents of affluent suburbs. Neither book answers in a fully satisfying way, though the authors deserve credit for raising the question. I won’t purport to answer it fully here either, but point out a few distinctions that might argue for differential treatment of gentrifying neighborhoods.

First, legacy residents of lower-income neighborhoods typically have less ability to exit their communities, both because their lower incomes and racial backgrounds constrain their set of alternative neighborhoods and because they may rely more heavily on local networks for childcare and other support.

其次,作为爱因斯坦等人。指出,较低收入社区的遗产居民的行使声音的能力较低。也就是说,它们具有较少的资源和更少的力量和阻止发展的能力。

第三,城市社区更有可能拥有少数民族文化,提供了重要的力量和支持来源。富裕白郊区的居民也可以从他们的社区中吸取强度,但作为社会中的主要文化的成员可能会依赖于它们。

最后,在已经低收入社区建立了更实惠的住房将使经济和种族隔离延续。

一切都说,我们不应该阻止低收入社区的所有发展。许多,事实上,大多数情况下,继续遭受消失,而对于那些经历绅士的人,新住房可以帮助吸收搬运工人员的需求,价格和租金的脾气增加。

浏览

虚假希望房屋的希望

通过Bo McMillan

向前迈进,两本书都表明,伊维维运动需要对这些区别更敏感,并建立一个带有经济适用房和租户倡导者的联盟。需要欣赏,同时沿海市场允许更多的市场利率住房开发至关重要,将有助于降低大多数家庭的价格和租金,这将在短暂的速度下减轻高度租金的较低租金家庭肩膀。即使我们允许开发人员尽可能多地建立,较低收入家庭仍然需要补贴,以帮助他们提供涵盖基本运营成本所需的租金水平。

Ultimately, what is missing from the housing crisis may not be more outrage, but more cognitive empathy and cooperation. Taken together, both books show that a successful housing coalition must accept the need for new housing everywhere while being sensitive to power dynamics, the stubborn legacy of discrimination, and the crushing rent burdens and housing instability that so many low-income families face.

本文被委托Caitlin Zaloom.图标

  1. 李丽,“后院的新住房单位会提高您的租金吗?“(求职市场纸),2019年12月16日。
  2. 虽然禀赋效果最初是通过使用咖啡杯的简单实验来证明(拥有杯子的卖家对他们的价值明显更高),但它与社区的情况似乎非常相关。
特色图片:北海滩,旧金山,美国(2015)。摄影:金森Doan / OUTLASH